Главная - Дипломные работы - Право - Хозяйственное и предпринимательское право

Понятие и виды договоров аренды

Цена: 2120 руб.
Количество страниц: 76
Работа актуальна на 2013 год.
Объектом исследования в дипломной работе выступает договор аренды. В первой главе раскрыты понятие, признаки, виды договоров аренды, а также этапы эволюции данных договоров в гражданском праве и законодательстве. Эти вопросы конкретизированы на примере договоров аренды нежилых помещений. Обсуждена проблема государственной регистрации договоров данных договоров, проанализированы их элементы и существенные условия.

Оглавление:

Введение
Глава 1. Особенности правового регулирования договора аренды
в гражданском законодательстве
1.1. Договор аренды: понятие, признаки, этапы эволюции
1.3. Виды договора аренды
Глава 2. Договор аренды нежилых помещений как вид договора
аренды: особенности правового регулирования
2.1. Нежилые помещения как объекты недвижимости
2.2. Проблема государственной регистрации договоров аренды
нежилых помещений
2.3. Элементы и существенные условия договора аренды нежилых
помещений
Заключение
Библиографический список

К работе прилагается:

Приложений нет

Читать введение

Институт найма вещей был известен еще римскому праву, в котором объ-ектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Исполь-зование в гражданском обороте этого института не утратило своей значимости по сей день. При этом, особенностью договора найма вещей как в римском пра-ве, так и в праве современном является возврат тех же вещей, которые переда-ны в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих нату-ральных свойств.
В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляе-мые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооруже-ния, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации впер-вые в постреволюционной истории развития отечественного права столь широ-ко включило в гражданский оборот недвижимое имущество. Закрепление в нормах Гражданского кодекса РФ, вслед за Конституцией РФ, возможности иметь на праве собственности различные виды недвижимости за любыми субъ-ектами гражданского права повлекло за собой становление и стремительное развитие рынка недвижимости в России.
Между тем, специфические особенности недвижимого имущества в целом и отдельных его видов (в частности, его долговечность, социальная значимость и наиболее высокая стоимость, по сравнению с другими объектами граждан-ских правоотношений) - с одной стороны, и необходимость учета не только ча-стных, но и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью - с другой, обусловили существенные особенности правового регулирования всех сделок с недвижимостью, в том числе аренды отдельных ее объектов.
Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. Значение нежилых помеще-ний существенно возросло с введением прямого запрета на расположение про-мышленных производств в жилых домах и установлением специального поряд-ка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организа-ций (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Однако, одновременно с этим выяснилось, что норма-тивная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наи-более принципиальные положения о нежилых помещениях. Следствием этого стало возникновение в практике хозяйственных отношений множества спорных ситуаций, разрешение которых даже судебными органами не всегда оказывает-ся правомерным и обоснованным.
Сказанное обусловливает актуальность темы Понятие и виды договоров аренды, которая взята для исследования в данной работе (на примере аренды нежилых помещений).
Между тем, при всей актуальности проблематики, связанной с арендой нежилых помещений, многие ее аспекты практически не исследовались в науч-ной литературе. Хотя эта тема и затрагивается в ряде статей известных авторов, ее вряд ли можно считать исследованной в полной мере. Действующие законо-дательные и нормативно-правовые акты вносят существенную путаницу в пра-вовое регулирование арендных отношений в сфере нежилой недвижимости, по-скольку многие источники просто противоречат друг другу. К сожалению, и имеющаяся судебно-арбитражная практика весьма противоречива.
Степень разработанности данной проблематики в целом такова, что в юридической литературе отношение к нежилым помещениям и их правовому режиму (в частности, к правилам совершения сделок с ними) можно охаракте-ризовать как дискуссионное, отличающееся иногда полярными мнениями по тому или иному вопросу. Наиболее значимыми в данной сфере исследованиями являются работы В.В. Витрянского, отличающиеся аналитическим и критиче-ским подходом к изучению всего комплекса вопросов, подлежащих правовому регулированию в сфере недвижимости . Попытки осмыслить соотношение ключевых понятий, действующих в сфере арендных отношений нежилых по-мещений, рассмотреть и соотнести позиции разных авторов, разработать собст-венные предложения по совершенствованию данной сферы правового регули-рования, предприняты в исследованиях Е.Е. Дорогавцевой , А.В. Ерш , И. Ис-рафаилова , В.Л. Лапача , О. Козырь , Т.Ю. Комаровой и др. Свои позиции по проблемам правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимо-сти высказывают авторы комментариев к Гражданскому кодексу РФ . Данные вопросы рассматривают также авторы учебных и практических пособий .
Между тем, столь значительное, казалось бы, количество научных работ по исследуемой в данной работе проблематике вовсе не означает, что проблемы правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости, прежде всего нежилого фонда, решаются однозначно. Практически все высказываемые мнения дискуссионны, порой полярно противоположны другим авторским по-зициям, и это означает, что в настоящее время идет лишь поиск путей совер-шенствования законодательного регулирования арендных отношений на фоне того, что законодательная и нормативно-правовая база достаточно противоре-чива.
На основе анализа действующей законодательной и нормативно-правовой базы в сфере арендных отношений, имеющихся научных источников, цель дан-ного исследования формулируется следующим образом: осуществить анализ особенностей и проблем правового регулирования договора аренды нежилых помещений в действующем гражданском законодательстве.
Достижение данной цели предполагает решение следующих исследова-тельских задач:
1) Раскрыть особенности правового регулирования договора аренды в действующем гражданском законодательстве.
2) Проанализировать правовой статус нежилых помещений как объектов недвижимости.
3) Рассмотреть наиболее актуальные проблемы, вытекающие из правового статуса нежилых помещений и возникающие в арбитражно-судебной практике в связи с заключением договоров аренды нежилых помеще-ний.
4) Дать рекомендации по совершенствованию правового регулирования договора аренды нежилых помещений в действующем гражданском за-конодательстве Российской Федерации.
Объектом исследования в данной работе является договор аренды в ком-плексе признаков, элементов, особенностей правового регулирования отдель-ных его видов; предметом договор аренды нежилых помещений как особый объект недвижимости, правовой статус которого является дискуссионным.
Базовым методом исследования в работе является сравнительно-правовой метод. Методика исследования основана на общенаучных принципах анализа от общего к частному, а также обобщения сделанных наблюдений над право-вым регулированием договора аренды нежилых помещений.
Научная новизна работы состоит, во-первых, в попытке анализа и обобще-ния различных исследовательских подходов к определению правового статуса и существенных сторон договора аренды нежилых помещений; во-вторых, в выработке собственной теоретической позиции по данным вопросам и реко-мендаций по совершенствованию правового регулирования договора аренды нежилых помещений в действующем гражданском законодательстве.
Решение сформулированных исследовательских задач на основе избранной методики обусловило следующую структуру дипломной работы: введение, две главы, заключение, библиографический список, включающий список норма-тивно-правовых актов и список литературы.
Первая глава работы Особенности правового регулирования договора аренды в гражданском законодательстве является теоретической: в ней рас-крываются понятие, признаки, этапы эволюции договора аренды в отечествен-ном гражданском законодательстве, а также анализируются элементы и суще-ственные условия договора аренды, называются виды договора аренды.
Вторая глава Договор аренды нежилых помещений как вид договора аренды: особенности правового регулирования носит аналитико-практический характер. В ней на основе анализа и сравнения различных исследовательских позиций на правовой статус, элементы и существенные условия договора арен-ды нежилых помещений, а также изучения арбитражно-судебной практики де-лаются выводы о наиболее проблемных аспектах правового регулирования данного вида договора аренды.
В заключении содержатся общие выводы по всей дипломной работе, а также сделана попытка представить предложения по совершенствованию пра-вового регулирования заключения договора аренды нежилых помещений, как важной сферы современного гражданского оборота.

Читать заключение

Арендные отношения известны в гражданском обороте с глубокой древно-сти. Однако, несмотря на многие века развития и совершенствования их право-вого регулирования в цивилистике в целом, отечественное гражданское право пока не выработало адекватных правовых норм, применяя которые, участники гражданского оборота не испытывали бы проблем, заключая договоры аренды, в том числе нежилых помещений.
Между тем, в условиях реформирования экономики России, перевода ее на рыночные рельсы объективной потребностью стало задействование в деловом обороте нежилых помещений, которые ранее, в советскую эпоху, не являлись самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок и не были в таком ка-честве вовлечены в гражданский оборот. Однако, именно в новых условиях хо-зяйствования стало ясно, что действующая нормативно-правовая база не готова к эффективному правовому регулированию договоров аренды нежилых поме-щений.
Родовым понятием в данной сфере правового регулирования является по-нятие договор аренды. Таковым законодателем в ст. 606 ГК РФ признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предос-тавить арендатору определенное имущество во временное владение и пользо-вание или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Признаками договора аренды, отграничиваю-щими его от других видов гражданско-правовых договоров, является отнесение его к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.
Договор аренды обладает такими существенными элементами, как сторо-ны, предмет, форма и содержание, хотя не все эти элементы признаются иссле-дователями существенными. В связи с этим в качестве основополагающей тео-ретической позиции в данной работе принята следующая: существенными ус-ловиями договора аренды является не только его предмет, понимаемый как двухъобъектный, но и сроки, размер арендной платы, а также условия, которые значимы при заключении отдельных видов договора аренды и определенные соответствующими законами, и те условия, которые значимы для самих сторон этого договора.
Видами договора аренды являются прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Однако какой-либо единый критерий для разграничения данных видов догово-ра аренды в законодательстве отсутствует, в связи с чем общие положения об аренде применяются к этим видам договоров субсидиарно. Это относится и к договору аренды недвижимости в целом и аренды нежилых помещений, право-вой статус которых в настоящее время является достаточно неопределенным.
Статус нежилых помещений определяется тем, что в современном россий-ском законодательстве отсутствует общепризнанное определение данного по-нятия: используясь в значительном числе нормативно-правовых актов, оно употребляется в разных контекстах и как целое строение, и как его часть. Та-кие разночтения крайне негативно сказываются на разрешении практических вопросов, возникающих при заключении договоров аренды нежилых помеще-ний. Отсутствие же в ГК РФ норм, детально регламентирующих правовой ре-жим нежилых помещений, является причиной возникновения судебных споров, число которых стабильно возрастает.
Актуальной проблемой правового регулирования аренды нежилых поме-щений является вопрос о их государственной регистрации. Как показывает ар-битражно-судебная практика, значительная часть расторгаемых и признавае-мых недействительными договоров аренды нежилых помещений связаны именно с их государственной регистрацией либо отсутствием таковой. Отсут-ствие специального правового регулирования сделок с нежилыми помещения-ми придает дискуссионность правоприменительной практике, в том числе су-дебной. Принимаемые арбитражными судами решения по спорам, вытекающим из договоров аренды нежилых помещений, нередко являются полярно противо-положными, что потребовало разъяснений со стороны Президиума ВАС РФ, который установил необходимость государственной регистрации данных дого-воров только в случаях заключения их на срок не менее одного года. По сути, таким решением создана новая норма права, восполнившая пробел, имеющийся в ГК РФ. Однако вправе ли принимать такие решения Президиум ВАС РФ этот вопрос сегодня обсуждается специалистами. При этом практика заключе-ния договоров аренды нежилых помещений, прежде всего, в части возникнове-ния соответствующих прав у сторон таких договоров, по-прежнему остается спорной.
В практике деятельности хозяйствующих субъектов, заключающих дого-воры аренды нежилых помещений, одной из актуальных проблем является не-четкость формулировок условий договоров. Отсутствие указаний на сущест-венные условия договоров аренды зачастую оборачивается долгими судебными тяжбами, сопряженными с финансовыми затратами. В условиях, когда отсутст-вует четкое правовое регулирование договора аренды нежилых помещений, стороны сами должны обезопасить себя, четко определяя все условия догово-ров и фиксируя их в текстах. При этом, на наш взгляд, не должно быть несуще-ственных условий, ведь любая, на первый взгляд, несущественная деталь, мо-жет впоследствии стать основанием для подачи иска в суд одной из сторон. Это особенно важно в условиях, когда и арбитражно-судебная практика дает при-меры различных решений по однотипным спорам.
На основании вышеизложенного представляется возможным дать следую-щие рекомендации по совершенствованию правового регулирования договора аренды нежилых помещений:
1) Внести изменения в ст. 130 ГК РФ в части установления правового ре-жима недвижимых вещей, а именно: четко определить понятия жилых и нежи-лых помещений в качестве объектов недвижимости, которые в настоящее время в данной статье отсутствуют. Необходимо, чтобы были названы признаки, от-деляющие жилые помещения от нежилых.
2) Внести изменения в ст. 131 ГК РФ в части четкого законодательного урегулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых по-мещений. Прежде всего, следует четко указать предельный срок договора арен-ды нежилых помещений, не требующий государственной регистрации. Без та-ких изменений момент вступления в силу данных договоров по-прежнему бу-дет оспариваться в судебном порядке. Соответственно, из практики делового оборота исчезнут разного рода махинации с продлением краткосрочных дого-воров аренды, которые нередко заводят стороны в тупик особенно при отсут-ствии указаний на сроки действия договоров.
Эти решения, безусловно, зависят только от законодателя, который, на наш взгляд, обязан прислушиваться к мнению ведущих цивилистов. В противном случае гражданский оборот в России по-прежнему будет сопряжен с множест-вом нарушений, уловок, мошеннических действий и пр., которые так и не по-зволят определить его как подлинно цивилизованный.

Список литературы

а) Список нормативно-правовых актов

1. Конституция Российской Федерации. – М.: Норма, 1995.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: части 1 и П. – М.: Инфра-М, 2002.
3. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-1 // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. - 1989. - № 25. - Ст. 481.
4. Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. – 1991. - № 26. - Ст. 733.
5. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного само-управления в Российской Федерации» от 12 августа 1995 г. № 154-ФЗ (в ред. от 21 марта 2002 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 35. – Ст. 3506.
6. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ (в ред. от 21 марта 2002 г.) «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодатель-ства РФ. – 1996. - № 25. - Ст. 2963.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще-ство и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
8. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 29 января 2002 г.) «О лизинге» // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 44. - Ст. 5394; - 2002. - № 5. – Ст. 376.
9. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (в ред. от 30 декабря 2001 г.) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 3. – Ст. 140.
10. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (в ред. от 8 июля 1999 г.) «Об Основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1993. - № 3. - Ст. 99.
11. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. - № 43. - Ст. 2429.
12. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 (в ред. от 3 апреля 2002 г.) «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1994. - № 1. - Ст. 2.
13. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 (в ред. от 25 января 1999 г.) «Об Основных положениях государственной программы прива-тизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 13. - Ст. 1478.
14. Постановление Вер¬ховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении го¬сударственной собственности в Россий¬ской Федерации на федеральную соб¬ственность, государственную собствен¬ность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, ав-тономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Пе-тербурга и муници¬пальную собственность» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.
15. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. от 23 декабря 1999 г.) «Об утверждении Правил ведения Единого госу-дарственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним» // Со-брание законодательства РФ. – 1998. - № 8. - Ст. 963.
16. Приказ Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. « 281 «Об утверждении Типового договора на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций» // СП РСФСР. – 1965. - № 23. – Ст. 144.
17. Инструктивное письмо Госарбитража РСФСР при Совете Министров РСФСР от 25 декабря 1974 г. № И-2/31 «О практике рассмотрения спо-ров, связанных с заключением и исполнением договора найма нежилых помещений» // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РСФСР. – 1975. - № 1. – Ст. 112.
18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помеще-ний» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 70.


б) Список литературы

1. Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие / Под ред. О.М. Оглоблина. – М.: Има-Пресс, 2003.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положе-ния. – М.: Инфра-М, 1997.
3. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финансовая Россия. - 1997. - № 18. - С. 15.
4. Витрянский В.В. Аренда. Взгляд на проблему // Закон. - 2002. - № 11. – С. 14-22.
5. Витрянский В.В. Договор аренды. – М.: Статус, 1999.
6. Витрянский В.В. Общие положения об аренде (глава 34, ст.ст. 606-625): Комментарий ГК РФ // Хозяйство и право. – 1996. - № 2. – С. 7-16.
7. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого: В 2-х то-мах. – М.: Проспект, 1998. Т. 2.
8. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Норма 1997.
9. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском пра-ве // Хозяйство и право. – 2003. - № 8. – С. 32-35.
10. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объек-ты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. – 2002 - № 7. – С. 19-26.
11. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Практическое пособие. – М.: Статус, 2003.
12. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. – 2000. - № 8. – С. 36-39.
13. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975.
14. Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 115-119.
15. Киндеева Е. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть // Экономика и жизнь. - 2000. - № 8. - С. 25-27.
16. Козлова Е. Аренда: право или обязательство // Бизнес-адвокат. – 2001. - № 19. – С. 11-13.
17. Козырь А. Аренда недвижимого имущества // Закон. – 2002. - № 11. – С. 64-66.
18. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. - 1999. - № 4. -С. 20-26.
19. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законода-тельство. - 1999. - № 12. - С. 13-14.
20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2000.
21. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. Аренда. Наем жилого помещения. Безвозмездное пользо¬вание / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Статус, 2000.
22. Лапач В.Л. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Зако-нодательство. Право для бизнеса. – 2003. - № 4. – С. 4-9.
23. Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государст-венная регистрация договора // Хозяйство и право. - 2000. - №11. – С. 19-23.
24. Материалы конференции «Совершен¬ствование законодательства, регу-лирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о не¬движимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского. – М.: Юрайт, 2003.
25. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое ре-гулирование): Учебное пособие. – Омск: Издание ОмГУ, 2003.
26. Савельев Д. Требуется ли госрегистрация договора аренды нежилого помеще¬ния // Хозяйство и право. - 2000. - № 8. - С. 67-71.
27. Сорокина С.Я. Учреждение как субъект гражданских правоотношений // Хозяйство и право. – 2001. - .№ 5. - С. 93-98.
28. Черниловский З.М. Лекции по римскому частному пра¬ву. – М.: Юриди-ческая литература, 1991.
29. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоя-тельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. – 2003. - № 6. – С. 89-92.
30. Чубаров В.В. Расположенные в нежилом зда¬нии вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом дого¬вора продажи быть не могут: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М.: Юридическая литература, 2000.
31. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. – М.: Филинъ, 2001.

Работа добавлена в корзину


delete